【2020年版】フリーランスや個人事業主の不動産投資について

今回はフリーランスや個人事業主の資産形成として、不動産投資にフォーカスして紹介します。
以前、資産形成の概要については下記の記事なども参考にしてみてください。

・【2020年版】フリーランスや個人事業主の老後に向けた資産形成について

フリーランスや個人事業主の収入について

まず、収入についてですが、一般的にフローの収入とストックの収入の二つがあります。

フローの収入とは、例えば、コンサルティングなどを実施し、毎月入ってくる所得などがこれにあたります。フローの収入は、フリーランスであれば比較的高単価が狙えます。その一方で自分が実施するものですと、自ずと上限が発生してしまいます。

(そうした壁を突破する方法としては下記の記事なども参考にしてください)

・【2019年版】フリーランスが独立して年収一千万円の壁を越える方法

そしてもう一つの収入がストックの収入と呼ばれるものです。
これには、今回のテーマである不動産の家賃収入や、投資の配当などもこれにあたります。
ストック収入の良さは、堅実ではありながら、積みあがっていくものです。
そして、必ずしも自身が稼働しなくても、定期的にお金が入ってくることもそのメリットです。

フロー収入とストック収入がどちらが優れているかということではありませんが、双方のバランスが重要です。
なぜなら、フロー収入だけの場合、もしもあなたが病気やケガをしてしまった際には、収入がストップしてしまいかねません。また、ストックの収入だけでは、最初のうちはすくなくとも満足いく収入規模にはならないでしょう。

ストック収入として不動産投資

比較的フロー収入に頼りがちなフリーランスや個人事業主の事業ポートフォリオの分散にもおすすめなのが、不動産投資です。

ただ、いくつか注意点がありますので、そちらをまず紹介します。

・不動産融資は避けるべき
不動産投資において受けられる融資金額は、よく年収の15倍ほどと言われています。
たとえば、年収500万円の方であれば概ね7,500万円まで、年収1000万円の方であれば概ね1億5,000万円融資を受けられる計算になります。

ただ、これはサラリーマンの話で、フリーランスについては、信用力が低いと判断されがちなため、好条件の融資を受けることが難しい場合が多々あります。結果、ノンバンクや審査の厳しくない金融機関からお金を借り入れるということを選択する人もいますが、あまりお勧めしません。
金利が高かったり、条件が厳しい場合が多いことがその理由です。

・自己資金(+α)で投資すべき
もしもあなたがフリーランスや個人事業主であれば、基本は自己資金の範囲で投資すべきです。仮に少しの外部資金を調達するにしても、その割合はなるべく低くしましょう。特に、初めての不動産投資の場合はなおさらです。

フリーランスである程度の資産を稼いだものの、銀行に預けていても、金利はほとんどつかないし・・・
というような余剰資金で投資することがベストになります。

どうしても不動産融資を受けたい人への補足

先にも上げた通り、最初から不動産融資を前提にすることはおすすめしません。
ただ、ストック収入を獲得するために手段の一つであることは否めません。

一般的に、金融機関の不動産融資には、 「個人審査」と「物件審査」があります。
個人審査とは、その人がどのくらいの返済能力を有しているのかを評価するものです。主に以下5項目などが評価の対象となります。

  • 「職業」
  • 「年収」
  • 「年齢」
  • 「家族構成」
  • 「借り入れの有無」

また、物件審査とは、最悪、資金返済のめどが立たなくなった際に、金融機関が取り押さえる物件の価値( 担保価値 )がどの程度か審査するものです。

フリーランスが不動産投資に向いている理由もある

信用力が低く見積もられがちなフリーランスや個人事業主。
ただ、実際には、フリーランスや個人事業主の方がサラリーマンより不動産投資に向いている側面もあります。

・時間的自由がある
もしもあなたが、不動産投資にチャレンジしてみようと考えているのであれば、まず必要なのが「物件探し」。時間の限られたサラリーマンでは、不動産屋や物件を多く回る時間的自由はないかもしれません。

また、中古や安い物件を仕入れ、リフォームやリノベーションを行うのであれば、その業者との打ち合わせは必須です。また、入居者を集めるためには、不動産仲介会社との密なコミュニケーションが求められるます。

もちろんそうしたことをすべて外注することもできますが、その分、自身の取り分が減ってしまいますし、ノウハウや経験がたまりにくくなります。初期は自身でやってみることをおすすめします。不動産投資にまつわるタスクをやるためには、その性質上、フリーランスや個人事業主の方が有利であったりするのです。

・収入が安定して信用力もアップする
またフリーランスとしての収入に加え、定期的な不動産収入は精神的な余裕を生むことにもなります。
不動産収入を糧に、本業でのスキルアップやさらなる挑戦も可能になります。

また、安定的な不動産収入により、あなた自身の信用力もアップします。
今後二軒目・三軒目と不動産を増やしていく際にも、最初の不動産投資が足掛かりになるのです。

不動産投資は対面の前にまずは情報収集を

不動産投資に興味はあるものの、いきなり営業マンなどと話をしたりするのにハードルを持つ人もいるかもしれません。

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やはり不動産投資について対面で話をききたい人におすすめ

資料やセミナーよりも、やはり対面で専門家の話を聞きたいという人におすすめを紹介します。
別段、苦手意識がなければ、対面は、情報収集としては効率的でしょうし、実際は「営業営業」されないのが現実です。
不動産会社も最終的には不動産投資を実施してもらうことが目的でしょうが、あからさまな売り込みをすれば不動産を買ってくれるわけではないということをしっかり認識しているからです。

マンション経営も一つだと考えている人に

・将来のために貯金や保険を考えてた
・まだ若いし先の話し
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また、 老後の対策や運用を考えているのであれば、専門家に話を聞いてみましょう。

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今回は、フリーランスや個人事業主の人向けの不動産投資について紹介しました。
少しでもヒントになることがあれば幸いです。

デジタルエレクトロニカでは引き続き、フリーランスのエンジニアやコンサルタント、個人事業向けに役立つ情報を定期的に発信していますので、関心をお持ちの方はチェックしてみてください。

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