今回はフリーランスや個人事業主の資産形成として、不動産投資にフォーカスして紹介します。
以前、資産形成の概要については下記の記事なども参考にしてみてください。
フリーランスや個人事業主の収入について
まず、収入についてですが、一般的にフローの収入とストックの収入の二つがあります。
フローの収入とは、例えば、コンサルティングなどを実施し、毎月入ってくる所得などがこれにあたります。フローの収入は、フリーランスであれば比較的高単価が狙えます。その一方で自分が実施するものですと、自ずと上限が発生してしまいます。
（そうした壁を突破する方法としては下記の記事なども参考にしてください）
そしてもう一つの収入がストックの収入と呼ばれるものです。
これには、今回のテーマである不動産の家賃収入や、投資の配当などもこれにあたります。
ストック収入の良さは、堅実ではありながら、積みあがっていくものです。
そして、必ずしも自身が稼働しなくても、定期的にお金が入ってくることもそのメリットです。
フロー収入とストック収入がどちらが優れているかということではありませんが、双方のバランスが重要です。
なぜなら、フロー収入だけの場合、もしもあなたが病気やケガをしてしまった際には、収入がストップしてしまいかねません。また、ストックの収入だけでは、最初のうちはすくなくとも満足いく収入規模にはならないでしょう。
ストック収入として不動産投資
比較的フロー収入に頼りがちなフリーランスや個人事業主の事業ポートフォリオの分散にもおすすめなのが、不動産投資です。
ただ、いくつか注意点がありますので、そちらをまず紹介します。
・不動産融資のデメリット
不動産投資において受けられる融資金額は、よく年収の15倍ほどと言われています。
たとえば、年収500万円の方であれば概ね7,500万円まで、年収1000万円の方であれば概ね1億5,000万円融資を受けられる計算になります。
ただ、これはサラリーマンの話で、フリーランスについては、信用力が低いと判断されがちなため、好条件の融資を受けることが難しい場合が多々あります。結果、ノンバンクや審査の厳しくない金融機関からお金を借り入れるということを選択する人もいますが、あまりお勧めしません。
金利が高かったり、条件が厳しい場合が多いことがその理由です。
・自己資金（＋α）で投資すべき
もしもあなたがフリーランスや個人事業主であれば、基本は自己資金の範囲で投資すべきです。仮に少しの外部資金を調達するにしても、その割合はなるべく低くしましょう。特に、初めての不動産投資の場合はなおさらです。
フリーランスである程度の資産を稼いだものの、銀行に預けていても、金利はほとんどつかないし・・・
というような余剰資金で投資することがベストになります。
どうしても不動産融資を受けたい人への補足
先にも上げた通り、最初から不動産融資を前提にすることはおすすめしません。
ただ、ストック収入を獲得するために手段の一つであることは否めません。
一般的に、金融機関の不動産融資には、 「個人審査」と「物件審査」があります。
個人審査とは、その人がどのくらいの返済能力を有しているのかを評価するものです。主に以下5項目などが評価の対象となります。
- 「職業」
- 「年収」
- 「年齢」
- 「家族構成」
- 「借り入れの有無」
また、物件審査とは、最悪、資金返済のめどが立たなくなった際に、金融機関が取り押さえる物件の価値（ 担保価値 ）がどの程度か審査するものです。
フリーランスが不動産投資に向いている理由もある
信用力が低く見積もられがちなフリーランスや個人事業主。
ただ、実際には、フリーランスや個人事業主の方がサラリーマンより不動産投資に向いている側面もあります。
・時間的自由がある
もしもあなたが、不動産投資にチャレンジしてみようと考えているのであれば、まず必要なのが「物件探し」。時間の限られたサラリーマンでは、不動産屋や物件を多く回る時間的自由はないかもしれません。
また、中古や安い物件を仕入れ、リフォームやリノベーションを行うのであれば、その業者との打ち合わせは必須です。また、入居者を集めるためには、不動産仲介会社との密なコミュニケーションが求められるます。
もちろんそうしたことをすべて外注することもできますが、その分、自身の取り分が減ってしまいますし、ノウハウや経験がたまりにくくなります。初期は自身でやってみることをおすすめします。不動産投資にまつわるタスクをやるためには、その性質上、フリーランスや個人事業主の方が有利であったりするのです。
・収入が安定して信用力もアップする
またフリーランスとしての収入に加え、定期的な不動産収入は精神的な余裕を生むことにもなります。
不動産収入を糧に、本業でのスキルアップやさらなる挑戦も可能になります。
また、安定的な不動産収入により、あなた自身の信用力もアップします。
今後二軒目・三軒目と不動産を増やしていく際にも、最初の不動産投資が足掛かりになるのです。
不動産投資は対面の前にまずは情報収集を
不動産投資に興味はあるものの、いきなり営業マンなどと話をしたりするのにハードルを持つ人もいるかもしれません。
そうした人向けに、不動産投資の資料やセミナーを提供している会社があります。まずは、そうしたもので勉強してみることをおススメします。不動産投資の相場や、どういうものかのイメージがつきます。
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まとめ：フローとストック収入の掛け合わせはフリーランスに最適
・収入にはフローとストックがある
・フリーランスは信用や安定性が少ない変わりにフロー所得が比較的高くなる傾向にある
・ストック性の高い不動産投資は、現金投資の範囲ならフリーランスにおすすめ！
今回は、フリーランスや個人事業主の人向けの不動産投資について紹介しました。
少しでもヒントになることがあれば幸いです。
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